El subsidio a la tasa: ¿a quién estamos ayudando realmente?

El beneficio subió el rango máximo de 4.000 a 6.000 UF, aumentó los cupos y se extendió hasta mayo de 2028. La cifra que acompañó el anuncio fue contundente: el subsidio alcanza al 88,1% de la oferta.

Por Matías Echeverría, CEO y cofundador de HousePricing

La ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria fue presentada como una buena noticia para quienes buscan acceder a su primera vivienda. El beneficio subió el rango máximo de 4.000 a 6.000 UF, aumentó los cupos y se extendió hasta mayo de 2028. La cifra que acompañó el anuncio fue contundente: el subsidio alcanza al 88,1% de la oferta.

El dato es correcto, pero hay una pregunta fundamental: ¿88,1% de qué?

Ese porcentaje se calcula sobre la oferta de viviendas nuevas. Sin embargo, una familia que busca comprar no elige entre "viviendas nuevas", sino entre todas las propiedaaades disponibles. Si incorporamos las usadas, la oferta total bordea las 220 mil unidades y las viviendas elegibles representan apenas el 39,8%.

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Aquí aparece una contradicción que debemos discutir. Si el objetivo es reducir el stock de viviendas nuevas y reactivar la construcción, la métrica tiene sentido. Pero si hablamos de acceso a la primera vivienda, medir el beneficio solo sobre el inventario nuevo entrega una fotografía incompleta.

La exclusión de las usadas tampoco es un detalle menor. Para una propiedad de 5.000 UF, una familia podría terminar pagando prácticamente el mismo dividendo mensual que por una nueva, pero necesita reunir $40 millones de pie en vez de $20 millones. La barrera, entonces, no está necesariamente en la cuota: está en el capital inicial.

Además, el beneficio no llega de la misma manera a todas las comunas. En Maipú, por ejemplo, solo el 2% de la oferta de casas es nueva: 37 propiedades frente a 1.761 usadas. Una familia puede estar dentro del rango de precio elegible y, aun así, prácticamente no tener una alternativa subsidiada.

El subsidio puede estar cumpliendo su objetivo de dinamizar la vivienda nueva. Pero si queremos hablar de acceso, debemos medirlo sobre el mercado donde realmente compra la gente.

Porque medir correctamente no es un detalle metodológico: es la diferencia entre saber si una política pública está resolviendo el problema que dice resolver.